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原标题:楼市回暖

浏览次数:58 时间:2020-02-15

本文编辑:得意得力

自进入2019年以来,有关楼市复苏的说法就一直在持续,最近楼市的关键词总结为以下几个:房地产回暖,恒大房价打折,广州再出新地王,深圳抢豪宅,南京3000人看房团,万人摇号。

事实上是什么情况呢?

“楼市回暖”的背后

在楼市回暖信号传来的同时,三大房企都有所动作。2月最后一天,恒大宣布全国住宅都可9折出售,而媒体报道碧桂园开启大规模人员调整,有部门已确定裁员50%。另外,万科郁亮在内部邮件中再喊“活下去”,表示宏观形势比想象中更严峻。

另一边,所谓“南京3000人抢房”,据了解,也只是某平台组织的例行商业活动,同一模式已经用了七年。

而“燕郊一夜暴涨7000元”只是单个住宅价格的调整,炒作居多。

还有媒体报道了济南楼市里的拉人现象:花钱买客户,签到一次给 25 元。

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中原地产首席分析师张大伟表示,“最近全国有不少项目宣布涨价,这是人为刺激市场。但从楼市过往历史来看,房地产行业每逢春节后一般都有一波市场炒作。从市场发展看,随着金九银十逐渐褪色。春节期间市场成交冰封,3月份必然会积蓄大量的购房客户。这种情况下,炒作更有可能会影响市场。”

关注楼市三大指标

其实,市场究竟有没有回暖,除了关注开发商的真实动向之外,更值得关注的是销售数据、土地市场和二手房这三个指标。

从各大平台提供的基本面数据来看,楼市购房情绪的确有回暖迹象。

首先,从销售市场成交数据能够看得出来。

近期,深圳楼市成交上升,走出一波“小阳春”行情。数据显示,深圳全市住宅成交量已连续5周环比上升。

深圳中原地产研究中心数据显示,3月1日至24日,深圳新房住宅共成交2727套,一手住宅开盘去化约55%。市场供应逐渐增加,访客指数维持在高位,预计后期成交将继续回升。

统计局的数据也说明房价整体确有回暖迹象。数据显示,1月,70个大中城市新建住宅销售价格同比上升10%,为2017年7月以来最高。

北方楼价亦有躁动,作为楼市的“领头羊”,1-2月份,京沪深新房成交量分别增长57%、22%和6%。

在一系列政策打压后,环京楼市一度跌入谷底,近日,随着房地产市场“一城一策”政策的实施,高碑店、石家庄陆续推出了人才引进政策,变相放松了楼市调控。

环京楼市中最典型的代表燕郊也传来回暖的声音。根据东兴证券2月底的调研报告,近两个月,北三县尤其是燕郊房价上演春季躁动,短期内部分二手房涨价10%-20%,部分新盘到访量亦有50%以上的明显提升。

业内人士分析认为,这是长短期因素共同作用的结果。长期因素主要是两年严格限购后,投资需求大量挤出,房价泡沫大幅缩小;短期则是副中心搬迁完成、与副中心规划“四统一”、地铁平谷线规划调整利好信息的催化。

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其次,从土地市场成交数据来分析。

开年以来,全国土地市场交易总体呈下滑态势,并不乐观。

国家统计局数据显示,2019年1-2月,房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%;土地成交价款690亿元,下降13.1%。

据同策研究院监测数据显示,2019年2月份,全国300个城市建设用地共成交1168宗,比上月减少929宗,比去年同期减少275宗;成交金额达1984.75亿元,环比下降40.26%,同比下降30.36%;平均成交楼板价2315.97元/平方米,环比上涨15.68%,同比下降7.5%。

中原地产首席分析师张大伟表示,2019年开年,全国多个城市土地成交依然处于调整期,特别是一、二线城市,房企对住宅类土地拿地积极性较高。但楼市逐渐进入调整期,导致房地产企业整体拿地意愿不强烈。加上信托等资金监管严格,融资渠道受阻,房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。

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另外,二手房更能反映市场的实际冷暖。

2月份,深圳二手住房成交仅1997套,这是历史新低,比去年同期下降50%,3月上半月同比下跌32.6%;今年1-2月,上海二手住房成交2.6万套,同比增长38.3%,但不及2016年成交量的40%,刚刚触及近十几年的月均值。成交“地量”,很大程度上是高房价制约购买力。

因此,受传统季节性因素影响,楼市确实在筑底后略有回暖,但市场情绪也存在炒作因素被放大的现象。上述数据显示出2019年一季度的市场热情提升,但房价的上行动力依然不够强劲。调控政策面并没有实质变化,继续坚持「房住不炒」的定位,因此总体趋势不会变。目前的楼市「小阳春」只是局部的,还没全面整体回暖。

楼市会触底反弹吗?

万科董事长郁亮日前发的内部信里表示了对楼市的看法,他认为楼市弱势持续的周期会比想象的要长得多,让大家不要相信触底反弹。

郁亮之前曾指出,中国城镇化进程空间巨大,房地产仍有发展空间,但房地产行业从来不能脱离经济大势,今后几年总需求低迷和产能过剩并存的格局难以出现根本改变,需要做好长期准备。

有业内人士分析认为,目前看,政策对房地产市场的拉动有限,在“房住不炒”的政策大背景下,环京楼市不会出现上一轮暴涨的可能。

从数据来看,一、二线城市涨幅明显,二线城市或是2019年销量复苏的最大贡献者,三、四线城市回升幅度较小。

这或许也说明,一些地方楼市成交活跃度提高,也的确存在个别项目涨价,千人看房等迹象,但在部分楼市回暖的情况下,现阶段很难指望楼市出现整体性机会,三四线城市也将面临更大的调整压力。

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