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原标题:我们认为招商蛇口的综合开发是未来中国城市开发的模式

浏览次数:149 时间:2020-01-31

发布会介绍

时间:2019年3月9日

2019年3月19日,招商蛇口2018年业绩发布会在深圳顺利举行。

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业绩发布会全文如下:

管理层:

1、公司发展回顾

招商蛇口的三年之路:目标明确,步伐坚定。招商蛇口的三年之路从整合开始, 2014年初研究, 2015年行动, 我们认为招商蛇口的综合开发是未来中国城市开发的模式,所以招商地产必须下市,之后也有很多企业对名字进行了变更。2016年是融合年,必须要理解集团的战略意图,即城市美好生活的承载者,城市生长的力量, 我们就是城市及园区的运营及建设者。

转型创新,战略先行。公司制定133341战略,一个目标,三层业务,三项能力、三类策略、四大抓手、一大驱动,围绕这个战略,公司做了三个升级分别是:城市功能升级,生活方式升级,生产方式升级。

城市功能升级:最典型就是招商的邮轮母港,招商进入邮轮是全产业链,是船港城综合发展; 同时还有会展中心,二期建设完之后,是世界最大的会展中心; 历史街区,重庆弹子石老街,公司花费了三年多时间完成历史街区改造; 文化空间,即蛇口文化艺术中心; 城市客厅,以海上世界为标志,现在有十个海上世界。

生活方式升级:涵盖精品住宅、特色商业、长租公寓、精品酒店、医疗健康、教育文化、旅游休闲等, 深圳最大的健康养老院委托招商蛇口进行运营。

生产方式升级:产业事业群涵盖孵化器、联合办公、主题园区、产园综合体、写字楼、产业小镇、产业新城。

组织变革,架构重置。军委管总, 即公司首先对总部调整,由16个部门整合至9个部门, 接下来调整职能部门, M系列管理层缩减50%。紧接着是兵种主建,即聚焦产业发展, 新成立招商公寓、招商健康等专业公司。战区主战, 即进行区域重构,由5大区域变更为9大区域。

结构调完之后为了发挥人的作用而对人进行调整。招商蛇口在整个央企当中,具有最健全的激励机制,整个机制从项目跟投、股票期权、员工持股到虚拟跟投。2019年将会向其他长期运营的、包括创新的人员进行延伸。公司认为,只有把员工利益和企业利益息息相关,才能激发员工动力。

提质增效,强化执行。质量第一,效益第二,规模十大。质量围绕的是ROE,三个关键点是存货周转率提升、盈利能力提升、经营性现金流。

开拓致远,持续发展。2018年新增土地储备1357万平米,一二线占比85%,华东区域投资占比50%。截至2018年末土地储备超过5300万平米。

全产品线,落地开花。目前, 集中商业类已经超过280万方, 现在有11个花园城、10个海上世界、3个汇港及其他项目; 办公写字楼超260万方, 其中60%的项目将于未来3年入市; 长租公寓类遍布13城, 有2.4万间, 近100万方, 已开业60万方; 精品酒店类, 遍布15城, 有33间酒店, 超90万方, 已开业18个; 养老项目类, 遍布4城, 11万方, 共有5个养老护理院及养老公寓项目。“意库类”园区有6城8个项目; “网谷类”园区有5城7个项目, 运营面积超300万方; 产业新城 10城11个项目, 面积超312平方公里。同时有11个正在接触和进行的港口项目, 也在围绕长江经济带建设邮轮码头, 这也是招商蛇口未来发展的潜能。目前, 80%以上的出入境邮轮走的是招商的码头。

苦练内功,品质提升。招商蛇口的项目从三个方向出发。成长系, 即以提升性价比和功能需求、满足工业化建设为价值主张; 成就系, 注重风格和品质, 已落地22城44个项目, 新项目贯彻率77.72%;传承系, 以传统文化的深厚底蕴, 传承和延续豪宅的尊贵品质进行打造。

效益提升,注重回报。2018年归母净利润稳步提升至152.40亿元,利润率增长至22.04%,三年内分红累计约150亿元。

2、感悟

“前港-中区-后城”综合发展模式。“前港-中区-后城”综合发展模式是一种规律, 所有的城市发展,譬如纽约、柏林都挨着一条河。原因是, 这是区域经济,只有这样城市人流、信息流可以交往。 欧洲有城镇的地方,一个小城市第一有一口井,第二有一个驿站,第三有一个小教堂。从大的城市来说,一开始的就是交通便利,到了一定时候就有产业聚集, 所以前港-中区-后城发展就是这个逻辑,需要时间去做到,空间则是逐步走的。 未来100年、1000年这种变迁依然在变化。

注意平衡发展。蛇口40年、漳州25年,都需要一个节奏。资金都是有限的,产业是奠定未来现金流基础。招拍挂是 T+3,变现快但可持续性差。 酒店、办公楼等T+10的产品变现慢但可持续性好。前海的土地T+30变性可持续性特别好。

美好生活圈,服务客户,赋能空间。邮轮母港带动周围的会展中心、老街、价值工厂、文化艺术中心、海上世界, 连接着产业新城(厘米空间、创库、网谷、意库、科技园区、写字楼), 进而连接着销售类商办, 以及依雍臻玺住宅(长租公寓、酒店、花园城、观颐之家) 。

四十不惑,负“重”前行。我们的行业都在转型,但是转型的方向是什么,怎么去做。对转型我们就像在迷雾中前行,我只知道眼前的方向,我的确不知道脚下的路,但我必须前行。

3、展望

挑战与机遇并存。房地产行业资金面积政策面趋于宽松,土地市场回暖,销售仍困难。公司认为在大的平衡下,会有结构性的机会。围绕招蛇综合发展的模式,两会之后趋于经济协调发展是中国发展的主基调。公司会积极参与京津冀一体化、长江经济带、粤港澳大湾区、海南自贸区、自贸港(海南现在有两个园区,一个博鳌的乐城, 一个是三亚的深海科技城15平方公里,小股操盘)、一带一路(中白工业园100平方公里,小股操盘)。

2019年计划。可售货值3500亿元,销售额2000亿元,在施工面积3500万方,新开工1100万方,竣工1000万方。

立足长远,把握当下,科技引领,拥抱变化。公司将围绕“八个一”展开未来三年的工作。 一条主线, 即打造特色IP并追求卓越; 一个中心, 即以客户为中心; 一种思维, 即重视风险管理, 辩证看待“危”与“机”; 一支队伍, 即一支以奋斗者为主体的员工队伍; 一套作战系统, 即深入开展质效提升工作抓手; 一系列平衡, 即实现持续稳健经营; 一套动力体系, 即创新驱动, 科技引领; 一种模式, 即通过综合发展, 建立“美好生活圈” 。我们有个底线思维,就是重视风险,这也是为什么招商能够发展40年。

问答环节Q&A

1、刚刚许总的分享中提到,2018年公司定位是改革年,进行了很多内部组织变更和架构重置的工作,能否请领导介绍下此次改革最大的动作是什么? 对公司未来的发展会起到什么样的作用?

答:这个变革有个很重要的背景。我们公司重组之后,感觉到投资体量、数量的大大增长,如何让公司高效运转是核心。我们对总部进行了瘦身,这些人充实到了前线,在前线发挥了特别充实的作用。把有些专业进行了单列,譬如长租公寓、大健康,是对时代变化的一个应对。我们现在投资决策80%以上下放到了区域。办公会成员有更多时间去考虑公司战略的发展。

放权不是放责任,下面如何能接的住。 在人员流动过程中也是选择、淘汰的一个过程。这么长历史的公司,人的问题是最难的问题。难的背后是建立公平的方式。这个也反映出招商蛇口员工的素质,那么大的动作,那么平稳。

2、招商蛇口是招商银行的战略客户。去年招商蛇口1700多亿,华东区域占了700多亿,具体战略战术、感受、经验?

答:我们企业和很多企业不太一样,有独特的发展模式。我们做每一个项目持有型、销售型,都要努力去超越同行。

3、19年一年、三年是怎么定位的?也是结合新一届董事会任务?

答:18年是改革年,19年是提质增效。未来三年,基本围绕质量第一、效益第二、规模适中的定位去发展。

4、在深圳、蛇口区有很好的资产,大湾区规划已经公开了,大湾区对招商蛇口是什么样的机遇?招商蛇口又能起到什么样的作用?

答:在过去,快周转主要在华东区域。招蛇在大湾区主要是很多产城融合的项目,在今年会有逐步进展。有句话,就是要在大湾区发展,一定要去和招商蛇口合作。

5、关于2019年2000亿的销售目标,各个大区的占比?关于商品房、商办业务收入占比?

答:9个区,海南区明年才会有销售收入,所以有销售收入的是8个区。其中华东和江南区域大概各400多亿,深圳、华北区域250-300亿,其他区域大概是200亿。商品房收入占比大约还是90%左右。未来2-3年,我们有大量的持有型物业在建设,成本也比公开市场竞争有优势,未来价值释放会得到很大体现。

6、19年竣工面积1000万平方米,利润和今年有没有大的区别?

答:每年的毛利率是会有变化的,我们全国有50来个城市,根据不同结转面积、不同城市,毛利率不同。19年毛利率能维持18年。 18年毛利率已经很高了,结转了不少深圳、华东的项目。

我们现在权益类的占比,这些因素也会影响利润。销售节奏也会影响。譬如18年比较明显,18年四季度销售占比更高些。

7、18年前海项目实现了突破性进展, 未来3-5年前海项目开发建设的进度?还有什么其他值得期待的东西?

答:前海理论上6年就能搞定了。前海进来对公司深圳土地储备比重有较大提升。前海相当于是再造一个城。前海的土地理论上基本都可以销售,我们可能会持有部分优质产品。从销售口径上来说,总盘子越做越大,华东占比提升,前海是一个给各位未来5年每一年慢慢给你惊喜的地方,是一个锦上添花的地方。

粤港澳大湾区里面有两个产业带,从东到西,从南到北,未来主打的是科技产业。前海位置刚好在两个产业带十字交汇地带,未来价值可以看得到。前海也是整个深圳成片待开发的地理位置优越的地方。前海最大的优势,是由单一主体来做成片开发,统筹开发的。 我们对这个项目抱有更高的期待。

8、我们都知道公司在深圳有大量资源, 也是竞争力所在。请问公司在其他区域有没有什么样的发展规划?

答:发展区域集中在京津冀、长三角、粤港澳等,T+3 和T+10 均匀调配。 其实最值得关注的核心还是我们前海的2.9平方公里,都是可销售的。但是我们选择能持有的尽量持有。又因为上市公司要有适当的规模,从财务报表上看,销售收入占的比重一直很高。

9、19年拿地节奏、权益比例安排? 公司19年对融资计划是怎么样的?

答:我们拿地看一个大的原则,稳中求进。上个礼拜开董事会,有个独董在讲,顺政策而为,逆市场而为。以销定投,还有就是总部战略投资性项目加强布局。我们的13341,区域聚焦、城市深耕、转型发展,投资里面有一部分钱去做T+30的项目。

融资首先要满足公司经营发展的需要,为生产发展服务。我会去挑选融资品种,既要兼顾成本,又要兼顾期限,又要兼顾风险,去选择最合适的融资模式。

我们每年都会年底研究第二年的融资计划,房地产现在股权融资不被支持,主要用债券融资,年度董事会授权了发公司债,把各种融资渠道都打通,在需要的时候去获得。我们今年融资成本还是4.85%,在行业里面是非常低的。

10、地产销售这块未来三五年有没有设想的目标或者天花板? 众所周知, 前三企业销售都放慢了速度。

答:销售从来不是我们的目的和目标,只是顺其自然的一件事。销售要适度,要跟着质量走。

11、譬如养老公寓、长租公寓等,这些新业务有没有协同发展的可能?和别人比的优势?

答:比如说健康养老,招商有自己的仁和保险,我们在两年前复盘了招商仁和保险。很多买它的人,30年后享受官颐优先权,这就是我们的优势。

公寓,我们十年前就有自己的壹间、壹栈、壹棠,一进去我们小区,50%以上是外籍人士,都是成功小白领。我们为什么这么做呢,综合开发有公寓的需求,加上房住不炒,这就是基础。去年,我们和建行发了一个产品,最早发。

看蛇口和别人比的优势,可以看招商系,譬如长航沿着长江1万多亩的土地。总而言之,蛇口是市场化央企,资源很好,但创新精神更重要。

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